Kentsel Dönüşüm Sürecine Dair Merak Edilenler: Şartlar, Maliyetler ve Süreç Hakkında Her Şey

Giderek artan deprem riski, yapı ömrünü tamamlamış binaların yenilenmesi ihtiyacını gündeme taşıyor. Özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde, kentsel dönüşüm yarısı bizden gibi kampanyalar artık sadece bir yenileme değil, bir zorunluluk haline geldi. Ancak bu süreçle ilgili çok sayıda soru işareti bulunabilir. Kentsel dönüşüm için neler gerekir, süreç ne kadar sürer, devlet desteği alınabilir mi? Bu içerikte soruların yanıtlarını bulabilirsiniz.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm nedir diye düşünüyor olabilirsiniz. Genel tanımıyla; afet riski taşıyan, ekonomik ömrünü tamamlamış veya imar mevzuatına uygun olmayan yapıların yıkılarak yerlerine güvenli, modern ve yaşanabilir yapıların inşa edilmesini kapsayan planlı bir yenileme sürecidir. Bu süreç sadece binaların fiziksel olarak yenilenmesini değil, aynı zamanda altyapıdan sosyal donatı alanlarına kadar şehir yaşamının bütüncül olarak iyileştirilmesini amaçlar. Kentsel dönüşüm, özellikle deprem kuşağında yer alan şehirlerde can ve mal güvenliğini sağlamak açısından büyük önem taşırken; yaşam kalitesini artıran, çevre dostu ve sürdürülebilir yerleşim alanlarının oluşmasına da katkı sağlar.

Kentsel Dönüşüm Bina Yenileme için Neler Gerekir?

Bir binanın kentsel dönüşüm kapsamına alınabilmesi için öncelikle bazı şartları taşıması gerekir. En önemlisi, yapının “riskli” olarak tescillenmesidir. Bu rapor, lisanslı kuruluşlar tarafından hazırlanarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na onaylatılır. Bunun dışında:

1. Tüm malikler veya en az 2/3 çoğunlukla alınmış karar
2. Tapu, kimlik ve ruhsat belgeleri
3. Proje başvurusuna ilişkin teknik belgeler

gerekir. Yetkili bir firma ile çalışmak, tüm bu süreci doğru ve eksiksiz yönetmek açısından oldukça önemlidir.

Kentsel Dönüşüm Ne Kadar Sürer?

Kentsel dönüşüm süreci, çok aşamalı ve teknik detaylar içeren bir yapıya sahiptir. Bu nedenle her binada süreç farklı hızda ilerleyebilir. Yapının bulunduğu bölge, malik sayısı, belediye prosedürleri ve seçilen müteahhit firmanın deneyimi gibi faktörler süreyi doğrudan etkiler. Ancak genel bir değerlendirme yapmak gerekirse; raporlama ve proje hazırlık süreci genellikle 2 ila 4 ay arasında tamamlanır. Bu aşamada riskli yapı tespiti yapılır, mimari projeler çizilir ve belediye onayları alınır. Ardından yıkım işlemleri ve inşaat ruhsatı alma süreci, yaklaşık 1 ila 2 ay sürer. 

Yıkım sonrası başlayan inşaat süreci ise projenin büyüklüğüne bağlı olarak 6 ila 12 ay arasında değişebilir. Tüm bu adımlar dikkate alındığında, kentsel dönüşümün ortalama tamamlanma süresi 9 ila 18 ay arasında değişmektedir. Bu sürecin en verimli ve hızlı şekilde ilerleyebilmesi için doğru firma ile çalışmak ve tüm belgelerin eksiksiz şekilde yönetilmesi büyük önem taşır. Profesyonel ekiplerle yürütülen projelerde hem zaman hem de maliyet açısından ciddi avantaj sağlanır.

Kentsel Dönüşüm Maliyetleri Nelerdir?

İnşaat maliyetleri, binanın büyüklüğü, daire sayısı, kullanılacak malzemenin kalitesi ve arsanın konumu gibi birçok faktöre bağlı olarak değişiklik gösterir. Genel olarak yeni bir yapının ortalama maliyeti metrekare başına 8.000 TL ile 15.000 TL arasında değişirken, daire başına tahmini maliyet ise 700.000 TL ile 1.200.000 TL aralığında seyretmektedir. Bu maliyetlere ek olarak proje çizimi, tapu harcı, noter masrafları ve danışmanlık ücretleri gibi giderler de sürece dahil edilir. Ancak devlet destekli “Yarısı Bizden” kampanyası sayesinde bu finansal yük önemli ölçüde azaltılabilir, böylece hem bireysel hem de toplu kentsel dönüşüm süreçleri daha erişilebilir hale gelir.

Kentsel Dönüşüm Devlet Desteği Nedir? 

Kentsel dönüşüm projelerinde devlet, vatandaşların mali yükünü hafifletmek ve dönüşüm sürecini teşvik etmek amacıyla çeşitli destek mekanizmaları sunmaktadır. Bu desteklerin en dikkat çekenlerinden biri olan Yarısı Bizden kampanyası, konut başına 375 bin TL’ye kadar hibe ve toplamda 750 bin TL’ye ulaşan finansal destek sağlamaktadır. Buna ek olarak, riskli yapılarda yaşayan vatandaşlara yönelik kira yardımı da sunulmakta olup, özellikle İstanbul gibi büyükşehirlerde bu tutar aylık 3.500 TL’ye kadar çıkabilmektedir. 

Mülk sahipleri ya da projeye dahil olan kişiler için 0.79’dan başlayan faiz oranlarıyla uzun vadeli dönüşüm kredileri de verilmektedir. Bu kredi imkânları, hem yeni yapıların inşasında finansman kolaylığı sağlar hem de ödeme planlarını daha esnek hale getirir. Tüm bu desteklerden yararlanmak için gerekli başvuru süreçleri e-Devlet üzerinden veya yetkilendirilmiş kurumlar aracılığıyla yürütülmekte olup, sürecin uzman bir ekip eşliğinde yönetilmesi başvuru onay oranını ve işlem hızını doğrudan artırmaktadır.

Kentsel Dönüşümde Toplanması Gereken Evraklar

Kentsel dönüşüm sürecine başlarken belirli belgelerin eksiksiz ve doğru şekilde hazırlanması gerekir. İlk olarak, yapıya ait mülkiyet durumunu gösteren tapu belgeleri sunulmalıdır. Her bağımsız bölüm için ayrı ayrı hazırlanacak bu belgeler, sürecin resmi temelini oluşturur. Başvuru sahibine ait güncel kimlik fotokopisi de gerekli evraklar arasındadır. Eğer başvuru vekâlet yoluyla yapılacaksa, noter onaylı vekâletname de dosyaya eklenmelidir. Belgeler tamamlandıktan sonra, sürecin finansal yönü için destek arayışına girilebilir. Bu noktada, yarısı bizden kampanyası müteahhit desteğiyle ön plana çıkmakta; dönüşümün maliyetinin önemli bir kısmı devlet tarafından karşılanırken, başvuru sürecini güvenle yürüten uzman firmalarla çalışmak büyük avantaj sağlamaktadır.

Dönüşüm sürecinin başlatılabilmesi için en kritik belgelerden biri riskli yapı tespit raporudur. Bu rapor, binanın riskli durumda olduğunu belgeleyen, lisanslı kuruluşlarca hazırlanmış ve Bakanlıkça onaylanmış teknik bir dokümandır. Aynı zamanda yapının bulunduğu parselin imar planına göre yapılaşma koşullarını gösteren imar durum belgesi de başvuru dosyasında yer almalıdır. Bu belge, yeni yapılacak inşaatın yasal sınırlarını belirlemek açısından önem taşır.

Binadaki tüm maliklerin isimlerini, iletişim bilgilerini ve sahip oldukları bağımsız bölümleri içeren resmi malik listesi de hazırlanmalıdır. Bu liste, ortak karar süreçlerinde iletişimi ve temsil oranlarını netleştirmek için kullanılır. Eğer dönüşüm kararı oy çokluğuyla alınmışsa, yani maliklerin en az üçte ikisiyle mutabakata varılmışsa, bu kararın alındığı toplantıya ait tutanaklar da hazırlanmalı ve noter onaylı olmalıdır. Bu tutanaklar, sürecin resmiyet kazanması açısından kritik bir rol oynar.

Kentsel Dönüşüm Kapsamında Binayı Yıkmak Şart mı?

Hayır. Bina tamamen yıkılmadan da güçlendirme yöntemiyle dönüşüm sağlanabilir. Ancak bu karar, teknik inceleme ve statik rapor doğrultusunda alınır. Yapının taşıyıcı sistemi güçlendirmeye uygun değilse, yıkım zorunlu hale gelir.

Kentsel Dönüşüm için Yüzde Kaç Gerekli? 

Kentsel dönüşüm sürecinde, apartman ya da site genelinde resmi bir karar alınması zorunludur. Bu kararın geçerli sayılabilmesi için, binadaki bağımsız bölüm maliklerinin en az üçte iki (2/3) çoğunluğunun onayı gereklidir. Örneğin 12 daireli bir binada, en az 8 malik dönüşüm sürecine onay vermelidir. Karar, tüm maliklerin katıldığı bir toplantıda alınmalı; toplantı sonunda hazırlanan tutanaklarda katılımcı listesi, alınan kararlar ve oy birliği/çokluğu açıkça belirtilmelidir. Sürecin resmiyet kazanabilmesi için bu tutanakların noter onayıyla tasdiklenmesi gerekir. Bu çoğunluk sağlandığında, geri kalan maliklerin onayı olmadan da dönüşüm süreci yasal olarak ilerletilebilir.